제목 : 99년 취득한 주택의 양도세 비과세 특례
99.11.13(0-16)
박씨는 무주택자로서 99.1월 신축중인 아파트를 기분양받은 사람으로부터 매입하기로 하고 매매계약을 맺었다. 99.3 아파트가 준공되어 분양잔금을 건설회사에 완납하였다. 본인이 입주하지 아니하고 다른 사람에게 임대하였으며 99.5 본인 명의로 소유권이전등기를 하였다. 이경우 박씨가 아파트를 양도하는 경우 양도소득세 비과세에 대한 특례규정 해당여부를 살펴본다.
조세특례제한법 제99조 신축주택 취득자에 대한 양도소득세의 감면 해당 여부를 본다. 이 조문은 98.5.22부터 99.12.31까지의 기간 사이에 취득한 신축주택에 대하여 적용한다. 대상 주택은 자기가 건설한 주택(주택조합. 재개발조합원이 취득하는 주택 포함)의 경우에는 위 기간내에 사용승인( 또는 사용검사. 임시사용승인)를 받은 주택을 말한다. 주택건설사업자로부터 취득하는 경우에는 위 기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택을 말한다. 위에 해당하는 주택을 취득한 날로부터 5년이 경과한 후에 양도하는 때에는 취득한 날로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 과세대상소득금액에서 공제하여 양도소득세를 계산한다.
물론 소득세법상 1세대1주택에 해당하는 경우에는 당연히 과세되지 아니 한다. 위에 해당하는 주택은 소득세법상 1세대1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 당해 소유자의 소유주택으로 보지 아니한다. 따라서 1주택을 소유하고 있는 사람이 위 규정에 해당하는 주택을 취득하여 5년 이상 보유한 상태에서 1주택을 양도하여도 1주택에 대해서는 3년 이상 보유한 때에는 양도소득세가 과세되지 아니 한다.
다만 고급주택 또는 매매계약일 현재 다른사람이 입주한 사실이 있는 주택은 해당되지 아니한다. 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 위 규정의 감면대상이므로 박씨는 이에 해당하지 아니한다. 따라서 박씨의 경우에는 위 조문의 양도소득세 감면은 작용되지 아니한다.
소득세법 시행령 제155조 제 17항 1세대1주택 비과세보유기간 1년특례 규정을 살펴본다. 이 조문은 99.1.1부터 99.12.31까지 취득한 주택에 대하여 적용한다. 매입 취득의 경우 위 기간내에 주택취득을 위한 매매계약(공매.경매 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 자가 취득하는 주택을 말한다. 자기가 건설한 경우(주택조합 또는 재개발조합원이 취득하는 주택 포함)에는 위 기간내에 사용승인( 또는 사용검사. 임시사용승인)를 받은 주택을 말한다. 위에 해당하는 1주택에 대해서는 1세대1주택 양도소득세 비과세규정을 적용함에 있어 보유기간 3년을 1년으로 한다. 따라서 위 규정에 해당하는 1주택은 1년이상 보유한 후에 양도하면 양도소득세가 과세되지 아니한다.
박씨의 경우에는 세법상 "위 기간내에 주택취득을 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 자가 취득하는 주택"에 해당하는지가 법문상으로는 다소 애매하게 생각된다. 그러나 국세청은 분양권을 취득하는 경우에는 적용되지 아니 한다고 해석하고 있다(99.8.20). 따라서 박씨는 이 규정에도 해당하지 아니한다. 결론적으로 박씨는 위 주택을 3년 이상 보유한 후에 양도해야만 양도소득세가 과세되지 아니한다.