제목 : 상속받은 주택과 양도소득세.99.10.28(0-20)

 박씨는 95년에 취득한 아파트를 한채 소유하고 있는 상태에서 98.5월에 장인이 사망하였다. 박씨의 처는 친정 아버지가 소유하던 아파트 1채를 단독으로 상속받았다. 그후 98.10월 박씨는 사업상 부득이 한 사정으로 아파트 1채를 추가로 양수하게 되어 1세대3주택이 되었다. 이때 주택의 양도와 양도소득세 비과세 여부를 살펴본다.

 소득세법은 "주택을 소유한 1세대(상속개시일 현재 무주택자 포함)가 상속에 의하여 피상속인이 상속개시 당시 소유한 1주택을 취득한 경우 당해 상속받은 주택은 보유기간의 제한없이 1세대1주택으로 본다. 피상속인이 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 소유기간이 가장 긴 1주택, 거주기간이 가장 긴 1주택, 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택, 기준시가가 가장 높은 1주택순으로 적용한다. 다른 주택의 1세대1주택 비과세를 판정함에 있어 위의 상속주택은 주택수에 포함하지 아니한다"라고 규정하여 상속받은 1주택의 특례를 정하고 있다. 따라서 박씨의 처가 상속받은 주택을 양도 한다면 위의 상속받은 1주택의 특례에 해당하여 보유기간에 관계없이 양도소득세가 과세되지 아니한다.
  
 또한 소득세법은 "국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로서 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 본다"라고 규정하여 일시적 2주택 특례를 정하고 있다.  또한 박씨의 처가 상속받은 주택은 박씨의 1세대1주택을 판정함에 있어서는 박씨 세대의 소유주택으로 보지 아니한다. 따라서 박씨가 소유하던 종전 주택은 3년이상 보유하였기 때문에  98.10월로부터 2년 이내에 양도한다면 위의 일시적 2주택 특례에 해당하여 양도소득세가 과세되지 아니한다. 만약 2년이 경과한 후에 양도한다면 양도소득세를 납부하여야 한다.

 98.10월에 취득한 주택을 먼저 양도한다면 종전주택과 함께 1세대2주택에 해당하여 양도소득세를 납부하여야 한다. 결론적으로 보면 상속주택은 언제 팔아도 과세되지 아니하고 종전주택은 98.10월 이후 2년 이내에 처분 한다면 과세되지 아니한다. 종전 주택을 양도하고 난 후 나중에 취득한 주택도 3년 이상 보유한 후에 양도한다면 모든 주택의 양도에 대해서 양도소득세를 납부하지 아니 하여도 된다.   

 이와 같이 1세대1주택을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지아니 하는 주택에는 위의 1주택소유자가 상속받은 주택 뿐 만아니라 조세특례제한법상 임대주택, 서울특별,인천광역시,경기도 일원의 지역 외의 읍지역(도시계획구역 안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재한 주택으로서 피상속인이 취득한 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택(농어촌주택)을 상속받은 경우, 이농인이 취득일 이후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택, 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택이 있다.  
 
 상속과 관련된 양도소득세 법령에는 1세대1주택을 적용함에 있어서 주택을 공동상속받은 경우 공동상속주택외의 주택을 양도하는 때에는 공동상속주택은 공동상속인 각자의 상속주택으로 보지 아니하고 상속지분이 가장 큰 상속인, 당해 주택에 거주하는 자, 호주승계인, 최연장자의 순으로 해당하는 자가 소유한 것으로 본다.
 또한 양도소득금액 및 세액을 계산함에 있어 장기보유특별공제와 세율 적용에 있어 기간계산 특레가 적용된다. 양도한 부동산을 3년이상 5년미만 보유한 경우에는 양도차익의 100분의 10, 5년 이상 10년 미만 보유한 경우에는 양도차익의 100분의 15, 10년이상 보유한 때에는 양도차익의 100분의 30에 해당하는 금액을 공제하는 것이 장기보유특별공제이다. 또한 2년미만 보유자산의 양도의 경우에는 40%의 높은 세율을 적용한다. 이때 장기보유특별공제와 세율적용에 있어 기간의 계산은 상속받은 경우에는 피상속인이 소유한 기간과 상속인이 소유한 기간을 통산하여 보유기간을 계산한다.