2001년 7월1일시행 공동주택 기준시가 문답풀이(01.7.6-5)

1.아파트·연립주택 등 주택의 구분은 어떻게 합니까 ?

? 주택이란 일반적으로 토지와 그 지상의 건축물로 이루어진 주거목적의 부동산을 말하는 것으로 세법상으로 그 개념에 대한 정의는 없으나 주택건설촉진법과 건축법에서는 주택을 다음과 같이 구분하고 있습니다.

－ 주택건설촉진법상 주택의 구분

구조에 따른 분류(단독주택, 공동주택)

구 분

용어의 정의

단독주택

1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다.

공동주택

대지 및 건물의 벽, 복도, 계단, 기타설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하는 것으로서 이에는 아파트, 연립주택, 다세대주택 등이 있다.

건설자금에 따른 분류(국민주택, 민영주택)

구 분

용어의 정의

국민주택

국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택을 말하고, 국민주택이라 함은 국민주택과 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택 중 국민주택 규모이하의 주택을 말한다. 또한 국민주택 규모이하라 함은 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택을 말한다.

민영주택

국민주택 등을 제외한 주택을 말한다.


－ 건축법상 주택의 구분

<단독주택>

 

구 분

단독주택 종류별 기준

(1)단독주택

가정보육시설 포함

(2)다중주택

다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.

·학생·직장인 등 다수인이 장기 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것

·독립된 주거의 형태가 아닐 것

·건물 연면적이 330㎡(약 100평)이하이고 층수가 3층 이하일 것

(3)다가구주택

다음 요건 모두를 갖춘 주택으로 공동주택에 해당하지 않는 것

·주택으로 쓰이는 층수(지하층제외)가 3개층 이하일 것 다만, 1층 전부를 주차장으로 사용하는 경우 층수에서 제외

·1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하추차장 면적 제외) 합계가 660㎡(약 200평) 이하일 것

·19세대 이하가 거주할 수 있을 것

(4)공 관


<공동주택>

 

구 분

공동주택 종류별 기준

(1)아 파 트

주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택

(2)연립주택

다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.

·주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하주차장 면적 제외)이 660㎡(약 200평)을 초과하고

·층수가 4개층 이하인 주택

(3)다세대주택

다음 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.

·주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하주차장 면적 제외)이 660㎡ 이하이고

·층수가 4개층 이하인 주택

(4)기 숙 사

다음 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.

·학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로서

·공동취사 등을 할 수 있는 구조이되

·독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것


2.국세청의 공동주택 기준시가로 계산한 양도소득세가 실지거래가액으로 계산한 세액보다 많거나, 상속·증여세액이 시가로 계산한 세액보다 많을 때는 어떻게 합니까 ?

? 양도소득세는 기준시가에 의하여 과세하는 것이 원칙이나 납세자가 증빙을 갖추어 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 수 있으며, 상속·증여재산가액의 평가는 매매거래가액, 2이상의 감정가액 평균액, 수용보상가액·경매가액·공매가액 등으로 시가를 확인할 수 있으면 우선 시가를 적용하고 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적인 방법으로 기준시가를 적용하여 과세하는 것입니다.

? 따라서, 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하고 시가에 의하여 상속세·증여세를 신고함으로써 억울하게 세금이 부과되는 것을 방지할 수 있는 제도가 마련되어 있습니다.

3. 공동주택의 기준시가를 시세 변동에 따라 수시로 고시하는 것이 바람직하지 않습니까 ?

? 토지개별공시지가, 행자부 건물시가표준액, 국세청 건물기준시가 등 대부분의 과세기준은 1년에 한번 조정하고 있습니다.

? 수시로 기준시가를 조정하는 것은 행정적으로 어렵고, 납세편의나 의사결정에도 오히려 혼란을 가져올 수도 있으므로 이러한 점을 감안하여 1년에 한 번 정도 기준시가를 조정하면서 시세의 70%∼90%를 반영하여 가격변동에 대한 여유를 두고 있습니다.

? 다만 앞으로, 아파트 가격이 지속적으로 올라 기준시가와 실지거래가액이 큰 폭으로 차이가 나는 경우에는 적정한 시기에 기준시가 조정 여부를 신중히 검토할 것입니다.

4. 자기가 사는 아파트의 기준시가를 알고자 하거나, 양도소득세 등 세액계산을 원할 때는 어떻게 하면 도움을 받을 수 있습니까 ?

? 이번에 고시한 공동주택 기준시가는 국세청 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr의 "기준시가 조회")에 최초 고시분부터 모든 기준시가 자료를 게시하였으므로 누구든지 쉽고 편리하게 확인할 수 있습니다.

? 또한, 국세청 콜센타(전국어디서나 1588 - 0060)와 전국 99개 세무관서 납세자보호담당관실 및 재산제세 세원관리담당과에 문의하면 공동주택기준시가를 친절히 안내해 드리며, 부동산양도신고시 등에는 TIS(국세통합시스템)에 의하여 양도소득세 세액계산서비스를 제공해 드립니다.

2001.06.28 15:17