법인 명의 부동산 취득 과연 유리한가?

[2010. 03. 26] 한국경제

세무   ? 조회 : 2480 

최근 부동산 세금과 관련하여 두 가지 제도적 변화가 있었는데 이에 대한 개개인의 대응이 주목되고 있다.

두 가지 제도적 변화 중 첫째는 부동산 실제거래가액 신고제이고 둘째는 소득세법상 양도소득세 실제거래가액 과세원칙의 도입이다.

개정 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행으로
2006.1.1.일부터는 매매계약의 체결일로부터 30일 이내(2007.6월부터 60일 이내) 부동산의 실제거래가액을 신고하여야 한다.
그리고 2007.1.1.일부터는 모든 부동산 거래에 대한 양도소득세를 실제거래가액으로 신고 납부하여야 한다.

위 두 가지 제도적 변화로 인하여 종전과 달리 실제거래가액에 의한 취득세, 등록세 및 양도소득세를 신고 납부가 불가피하게 되었다.
이로 인하여 기존 투자자들의 법인 명의 부동산 취득에 대한 문의가 많아 관련 내용을 서술하고자 한다.

1. 법인 명의로 부동산을 매매하면 세금을 얼마나 내나?

(1) 법인세율

법인 명의로 부동산을 매매하는 경우에는 양도차익에 연도별로 아래와 같이 달리 법인세율이 적용된다.
과세표준은 양도차익(양도가액-취득가액)에 일반경비를 공제하여 계산한다.



법인세 이외에도 법인세액에 부가(법인세액의 10%)되는 지방소득세(법인세분)를 감안하여야 한다.

(2) 토지 등 양도소득에 대한 과세특례

법인의 경우에도 다음의 부동산 등 양도소득에 대해서는
매매차익에 대한 각 사업연도소득에 대한 법인세와 별도로 토지 등 양도차익에 대하여 30%(지가급등지역 부동산은 10%)에 해당하는 금액을 추가하여 납부하여야 한다.
다만, 2009년 세법 개정으로 인하여 2010년까지 양도하는 경우 토지 등 양도차익에 대하여 30% 추가과세가 배제되므로(주택투기지역은 제외) 유의하여야 한다.

① 지가급등지역으로 재정경제부령이 정하는 지역에 소재하는 토지 및 건물(현재까지 재정경제부령에서 지정한 지역은 없다)
② 주택
③ 비사업용토지

2. 법인 명의로 부동산을 취득하면 취득세, 등록세 부담은 얼마나 되나?

대도시(산업단지 제외) 내에서의

-법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및
-대도시 내로의 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와
-그 설립·설치·전입 이후의 부동산 등기의 경우에는 등록세를 일반세율의 3배 중과하고 있다.

이 때 부동산등기는 당해 법인 또는 지점 등이 그 설립·설치·전입 이전에 취득하는 일체의 부동산등기를 말하며,
“그 설립·설치·전입 이후의 부동산 등기”라 함은 법인 또는 지점 등이 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 취득하는 부동산등기를 말하고 있다.

위 등록세 중과 규정은

법인 본점이 대도시 안에 있는 경우에 적용되므로 법인 본점이 대도시 밖에 있는 경우에는 적용되지 않는다.

(대도시의 범위 : 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 중구 운남동·운북동·운서동·중산동·남북동·덕교동·을왕동·무의동, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 연수구 송도매립지, 남동유치지역을 제외한다), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한한다), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외한다))

그리고 등록세에 한하여 적용되므로 취득세는 중과되지 않는다.


지방세법 개정으로

2010.1.1.부터 휴면법인을 인수하여 부동산을 취득하는 경우 휴면법인 인수시점을 법인의 설립일로 보기 때문에
휴면법인 인수 시점부터 5년 이내에 대도시 내 부동산을 취득하는 경우에는 등록세가 중과되므로 유의하여야 한다.

3. 법인 명의로 부동산을 매매하면 부가가치세를 추가로 부담해야 한다는데?

개인 명의로 부동산을 매매하는 경우와 달리 법인 명의로 부동산을 매매하는 경우에는
부동산 건물 거래가액의 10%를 부가가치세로 신고 납부하여야 한다.
이 때 부동산 전체 거래가액의 10%를 부가가치세로 납부하는 것이 아니라
상가건물 또는 국민주택 규모 초과 건물분에 대한 부가가치세만 부담하면 된다.

이는 토지에 대해서는 부가가치세를 면제하고 있으며 국민주택 규모의 건물도 부가가치세를 면제하고 있기 때문이다.
그러나 통상 부동산 거래가액에서 건물가액을 구분하는 게 쉽지 않은데 세법에서는 감정가액 또는 기준시가로 구분할 수 있도록 규정하고 있다.
실무적으로 거래가액의 3%~4%(건물가액비율×10%) 정도 부가가치세 부담이 있다.

4. 법인 명의 부동산 취득 과연 유리한가?

부가가치세 부담이라든지 수도권 부동산 취득 시 등록세 중과 문제 등 법인 명의로 부동산 취득 시 단점들이 있지만
-소득세율에 비하여 월등하게 낮은 법인세율 및 이자비용 등 관리비용 공제 등 장점으로 인하여
-향후 법인 명의 부동산 취득이 늘어날 예정이다.

특히 2010년 말까지 양도분 주택뿐만 아니라 취득분 주택에 대해서는
양도소득에 대한 법인세 30% 추가과세가 되지 않기 때문에 부동산 투자자에게는 희소식이 아닐 수 없다.