세무사 장광석 사무소. http://www.taxboy.co.kr . 1983.07.01.
서울특별시 강남구 대치동 889-5 샹제리제센터 1202호 .02-557-5851~3 (팩스)02-557-9975 . 010-5213-0269
   
  임대용 부동산의 취득비용으로 사용된 차입금을 다른 차입금으로 상환한 경우나 ...초과인출금?
  글쓴이 : 최고관리자 (211.♡.198.137)     날짜 : 09-05-27 10:32     조회 : 5029    
  트랙백 주소 : http://www.taxboy.co.kr/gnuboard4/bbs/tb.php/tax_qna/20937
대법2000두1799, 2002.01.11 **
 
 
 
세무홈 > 예규판례 
 
 [소득] 지급이자
【제목】

임대용 부동산의 취득비용으로 사용된 차입금을 다른 차입금으로 상환한 경우나 자기자본으로 취득후 새로 차입한 금원을 자본인출금으로 사용하는 경우, ‘초과인출금’에에 해당하지 않으면 그 지급이자는 필요경비에 해당함

【원심판결】

부산고등법원 2000. 1. 28 선고, 99누 2697 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 부산고등법원에 환송한다.

【이유】

1. 상고이유 제1점에 대한 판단
원심판결 이유에 의하면 원심은 제1심판결을 인용하여, 원고가 1991. 6. 13 이 사건 건물을 신축하여 같은 달 17일 소유권보존등기를 마치고 이를 임대하여 부동산임대업을 영위해 오면서, 주식회사 한국외환은행으로부터 1991. 12. 24에 1억원, 1992. 6. 20에 500만원, 1993. 4. 6에 3,500만원, 1993. 10. 22에 7,000만원, 1994. 7. 1에 1억원, 1995. 10. 16에 5,000만원을 각 차용하여 1993. 12. 31 현재 합계 2억 1,000만원의 차입금채무를, 1994. 12. 31부터 1995. 12. 31까지는 줄곧 합계 1억 7,500만원의 차입금채무를 각 부담하여 각 차입금의 이자를 지급해 온 사실, 원고는 1994년분 및 1995년분 각 종합소득세과세표준확정신고를 하면서 위 차입금의 지급이자로 25,370,923원 및 22,656,806원을 부동산임대업에 관한 필요경비로 각 공제하여 신고하였으나, 피고는 실지조사를 거쳐 위 각 지급이자가 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채의 지급이자에 해당하지 않는다는 이유로 이를 필요경비에서 제외하여 이 사건 1994년분 및 1995년분 각 종합소득세 부과처분을 한 사실, 원고의 위 부동산임대업에 관한 1994년도 및 1995년도 대차대조표에 의하면 이 사건 건물의 가액은 889,697,983원임에 비하여 임대보증금 합계액은 1,138,000,000원이고, 1994년도 및 1995년도 손익계산서에 의하면 판매비·일반관리비 중 비현금지출인 감가상각비를 제외한 현금지출비용과 임대수입 등 매출액을 비교하면 현금 잉여금이 1994년도에는 39,488,794원, 1995년도에는 20,753,322원으로 계산되며, 위 부동산임대업과 관련한 고정자산 가액은 1991년도에 1,929,944,113원, 1993년도에 1,873,387,493원, 1994년도에 1,845,468,164원, 1995년도에 1,876,428,164원으로서 별다른 변동이 없고, 1991년도 합계잔액시산표에 의하면 1991년의 미지급채무액은 연초부터 연말까지 변동 없이 12,254,635원으로 되어 있는 사실을 인정한 다음, 이 사건 차입금이 이 사건 건물의 신축비용이나 결손금의 보전 혹은 기존 차입금의 변제에 사용되었다는 점에 관하여 이에 부합하는 제1심 증인 ○○○의 증언은 위와 같은 사실관계에 비추어 믿을 수 없고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이 사건 차입금에 대한 1994년분 및 1995년분 지급이자는 구 소득세법시행령(1994. 12. 31 대통령령 제14467호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 시행령’이라 한다) 제60조 제1항 제10호 및 소득세법시행령(1994. 12. 31 대통령령 제14467호로 전문 개정된 것, 이하 ‘개정 시행령’이라 한다) 제55조 제1항 제13호 소정의 필요경비인 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로 볼 수 없다고 판단하는 한편, 나아가 투하자본의 회수를 위하여 차입금을 자본인출금으로 사용한 경우에는 그 지급이자가 구 소득세법(1994. 12. 22 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 법’이라 한다) 제48조 제5호 및 구 시행령 제97조 제1항 제2호, 소득세법(1994. 12. 22 법률 제4803호로 전문 개정된 것, 이하 ‘개정 법’이라 한다) 제33조 제1항 제5호 및 개정 시행령 제61조 제1항 제2호 소정의 필요경비 불산입 항목인 사업용자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액(이하 ‘초과인출금’이라 한다)에 상당하는 부채의 지급이자에 해당하지 아니하는 경우라고 하더라도 이를 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로 볼 수 없다고 판단하였다.
그러나, 거주자가 부동산임대업을 자기 자본에 의하여 경영할 것인지 차입금에 의하여 경영할 것인지는 거주자 개인의 선택에 달린 문제이므로, 거주자의 부동산임대소득금액을 계산함에 있어서, 임대용 부동산의 취득비용으로 사용된 당초의 차입금을 그 후 다른 차입금으로 상환한 경우는 물론이고, 당초 자기 자본으로 임대용 부동산을 취득하였다가 그 후 투하자본의 회수를 위하여 새로 차입한 금원을 자본인출금으로 사용한 경우에도, 앞서 본 초과인출금 상당의 부채에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 차입금채무는 부동산임대업을 영위하는 데 필요한 자산에 대응한 부채로서 사업에 직접 사용된 부채에 해당한다고 보아야 할 것이고, 따라서 그 차입금의 지급이자는 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로서 필요경비에 해당한다고 보아야 할 것이다.
원심이 확정한 위 사실관계 및 이 사건 기록에 의하면, 당초 원고의 부동산임대업에는 이 사건 토지의 가액에 상당한 1,048,727,273원이 자본금으로 계상되었고, 건물은 임대보증금으로 신축하기로 하였으나 1991년 6월경 완공된 이 사건 건물의 신축비용은 889,697,983원이었음에 비하여 1991년도의 임대보증금은 총 709,500,000원이어서 그 차액과 영업비용 등에 충당하기 위하여 단기차입금 192,341,190원 상당의 부채를 지고 있었던 사실, 위 부동산임대업과 관련한 고정자산 가액은 1991년도부터 1995년도에 이르기까지 별다른 변동이 없었으나, 1993년도에는 임대보증금이 총 928,000,000원으로 늘어난 대신 자본금(이익잉여금 제외)은 825,240,755원으로 줄어들었고, 1994년도 및 1995년도에는 임대보증금이 총 1,138,000,000원으로 늘어난 대신 자본금은 5억 4,000여 만원으로 줄어들었으며, 앞서 본 바와 같은 주식회사 한국외환은행으로부터의 새로운 차입과 아울러 기존 차입금의 변제가 이루어지면서 1994년도 및 1995년도에도 여전히 단기차입금 175,000,000원의 부채가 존재하고 있고, 그 때까지 위 부동산임대업의 사업용자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하지도 아니하는 사실을 알 수 있는바, 이에 의하면 원고는 당초 이 사건 토지의 가액에 상당한 1,048,727,273원을 자본금으로 계상하고 임대보증금으로 건물을 신축하면서 부족한 신축비용 등을 단기차입금으로 충당하였다가, 그 후 임대보증금 수령액이 늘어나자 투하자본을 회수함에 있어서, 그 임대보증금 일부를 자본인출금으로 사용하는 한편 당초의 차입금을 새로운 이 사건 차입금으로 대체·상환하였거나, 혹은 그 임대보증금 일부로 당초의 차입금을 상환하는 한편 이 사건 차입금을 자본인출금으로 사용한 것이라고 볼 수 있고, 따라서 이 사건 차입금채무는 부동산임대업에 직접 사용된 부채에 해당하여 그 지급이자는 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로서 필요경비에 해당한다고 보아야 할 것이다.
그럼에도 불구하고 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 이 사건 차입금의 지급이자가 필요경비에 해당하지 아니한다고 판단하고 말았으니, 원심판결에는 부동산임대소득 계산에 있어서 필요경비에 산입할 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.
이 점을 지적하는 상고이유는 이유 있다.

2. 상고이유 제2점에 대한 판단
가. 부당행위계산부인 규정에 관한 법리오해 여부
구 법 제55조 및 개정 법 제41조의 부당행위계산부인 규정은 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 법률상 유효·적법한 것이라 하더라도 그 행위나 계산이 구 시행령 제111조 및 개정 시행령 제98조 소정의 특수관계자 사이의 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 거래유형에 해당되는 경우에는 과세권자가 객관적으로 타당하다고 인정되는 소득이 있었던 것으로 의제하여 과세함으로써 실질과세원칙을 보충하여 공평과세를 실현하고자 하는 것이므로, 부당행위계산은 일정한 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 족한 것이지 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니다(대법원 1992. 1. 21 선고, 91누 7637 판결 등 참조).
같은 취지의 원심판결은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 부당행위계산부인 규정에 관한 법리오해의 위법이 없다. 이 점에 관한 상고이유는 받아들일 수 없다.
나. 간주임대료 계산에 관한 법리오해 여부
부동산임대업에 있어서 임대료를 일부는 임대보증금으로 일부는 월 차임으로 받기로 한 경우, 임대보증금과 월 차임은 상호 대체관계에 있어 임대보증금이 많을수록 월 차임은 적어지고 임대보증금이 적을수록 월 차임은 많아지는 것이며 이때 월 차임과 임대보증금 상호간의 환산비율 문제는 당사자 사이의 약정에 달려있는 것이라 할 것이고, 이에 비하여 구 법 제29조 제1항 및 구 시행령 제58조 제2항 제2호, 개정 법 제25조 제1항 및 개정 시행령 제53조 제2항 소정의 실지조사결정시의 간주임대료 계산규정은, 부동산을 임대하고 받은 임대보증금을 새로운 부동산 취득자금으로 운용하는 것을 방지하고 부동산 과다보유를 억제한다는 취지에서, 임대보증금을 받은 경우에는 시장실세금리에 불구하고 누구든지 은행에 예금을 하면 틀림없이 얻을 수 있는 정기예금이자율 상당의 소득이 있었다고 봄이 상당하다고 하여, 임대보증금에서 임대용부동산의 건설비 상당액을 공제한 금액에 소정의 정기예금이자율을 적용하는 방식에 의한 소정의 산식에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입하도록 규정하고 있는 것이라 할 것이므로(대법원 1995. 2. 10 선고, 94누 5731 판결 ; 헌법재판소 1996. 12. 26 선고, 94헌가 10 결정 등 참조), 당사자 사이의 약정에 따라 실제로 얻은 월 차임 상당의 수입과 위 간주임대료 상당의 수입은 그 성질 및 계산을 달리하는 것이라 할 것이다.
원심은, 월 차임이 없는 경우의 이 사건 건물의 임대보증금 시가가 평당 3,000,000원임에도 원고가 이 사건 건물 중 77평을 동생 ○○○에게 임대보증금 20,000,000원 및 월 차임 300,000원에 임대한 것은 저가임대로서 부당행위계산에 해당한다고 하여 피고가 이를 부인함에 있어서, 위 월 차임을 감안하면, 77평 상당의 임대보증금 231,000,000원(평당 3,000,000원 × 77평)에서 위 월 차임 300,000원을 위 간주임대료 계산규정 소정의 정기예금이자율이 아닌 월 2%의 비율로 역환산한 15,000,000원(300,000원 × 100/2)을 공제한 216,000,000원이 간주임대료 계산대상이 되는 정상적인 임대보증금이라고 본 것은 적법하다고 판단하였는바, 앞서 본 법리와 원심이 확정한 사실관계 및 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 조치는 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 간주임대료 산정방식에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 이 점에 관한 상고이유도 받아들일 수 없다.

3. 결 론
그러므로 상고이유 제1점을 받아들여 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.