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  명도.부당이득.부가가치세.상가임대
  글쓴이 : 최고관리자 (121.♡.53.65)     날짜 : 10-10-12 06:04     조회 : 6054    
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| 답변일자 : 2011-05-03
● 질문
안녕하세요

4/30일자로 계약만료이나, 원상복구가 되지않고 아직까지 임차중입니다.
5/10일 나간다고 가정하면, 5/1일부터 5/10일분에 대한 임대료 및 관리비는
세금계산서 발행을 해야할지요. 아니면 원상복구 지연에 따른 임차로 인해
부가세 없는 penalty로 부가해야할지요.
답변부탁드립니다.
감사합니다.

● 답변
기존 계약자로서 임대차계약이 만료된 경우에도 사실상 임대행위가 계속되는 때는 부가가치세법 제7조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이며, 그 공급시기에 세금계산서를 교부하여야 하는 것입니다.
귀 질의의 경우 사실상 임대행위가 계속되어 그에 대한 임대료를 받는 것인지 아니면 임차인의 무단, 불법점용으로 인하여 받는 부당이득금(손해배상금)인지 여부는 사실판단 사항이나,
사살실 임대행위가 계속되어 그에 대한 임대료를 받는 것이라면 부가가치세가 과세되는 것으로 판단됩니다.
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건물 명도시 세금계산서 | 답변일자 : 2011-03-23

● 질문
친절한 국세행정에 감사드립니다.

1. 개요
임차보증금을 차감한 상태에서도 임차료를 지급하지 않은 상태입니다. 그런 와중에 임대차계약이 종료한 상태에서 명도소송을 제기하였습니다. 임차인이 소송에서 패소하고 밀린 임차료를 지급하였습니다.

2. 이 경우에 임차료에 대한 세금계산서는 임대차계약이 종료하고, 보증금에서 상계할 금액도 없는 상태라 하더라도 명도가 끝나지 않았으므로 해당 월마다 세금계산서를 발행하여야 하는지요? 몇몇예규는 그렇게 판단하지만, 이 경우에는 차감할 보증금이 없고, 임대차계약이 종료가 된 상태입니다.

3.
가. 만일 2에 대하여 외상으로 보고 매월마다 발행해야 한다면 1년이 지난 후에 소급해서 발행이 가능한지요?
나.소급해서 발행할 수 없다면 판결일의 다음달 10일까지 발행해야 하는지요?
다.만일 가와 나가 모두 불가능하다면 임차인은 매입세액공제를 받을 수 없는지요?
라.만일 다.라면 임차인은 어떤 것을 지출증빙으로 요구하여야 하는지요?
● 답변
일반적으로 판결에 의해 거래상대방으로부터 지급받는 부당이득금은 부가가치세 과세대상에 해당되지 아니하는 것이나,
귀 상담의 경우 임대차계약기간이 만료되어 임차인에 대하여 계약기간 만료에 따른 명도소송 및 부당이득금 반환청구소송 중에도 실질적으로 계속하여 임대용역을 제공하고 임차인으로부터 그 대가를 받거나 동 소송에서 승소하여 건물명도일까지의 임차료 상당액을 지급받은 경우 당해 상당액은 실질적인 임대료로 보아 부가가치세가 과세되는 것으로 아래 예규를 참고하시기 바랍니다.

또한 임대료 상당액에 대해 다툼이 있어 법원 판결에 의하여 확정되는 경우에는 법원 판결에 의하여 공급가액이 확정되는 때를 공급시기로 보아 세금계산서를 발급하여야 할 것으로 사료됩니다.
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서면3팀-1019, 2007.04.04
 
 [부가] 재화·시설물의 사용 
 
제목】부동산임차기간이 만료되어 명도소송 중에도 사실상 임대행위가 계속되고 있는 때에는 부가가치세가 과세되는 것임


【질의】당사는 (주)○○유통과 임대차계약기간 2004.2.1.부터 2007.1.31.까지 임대보증금 25억 5천만원, 월임대료 31,565천원으로 건물 임대차계약 하고, 임대차계약서에 계약종료일 이후 임대물건을 명도하지 않으면 통상의 임대료에 2배를 가산하여 지급한다고 약정하였으며, 계약만료일 이후 월임대료가 입금되지 않고 있음.
- 위 경우 세금계산서의 교부방법

【회신】1. 귀 질의에 있어 임대차 기간 만료 후 임차인이 부동산을 명도하지 않은 경우로서, 당초 약정에 의해 부동산이 명도되지 않은 경우 명도시까지 일정한 금액을 지급받기로 한 계약에 대한 부가가치세 과세여부는 기 질의회신 사례(부가46015-1593, 1995.9.1. ; 부가1265-1489, 1982.6.9. ; 대법2002두8534, 2003.11.28.)를 참고하기 바라며

2. 부동산 임대용역의 공급시기는 약정에 의해 대가를 받기로 한때인 것이며 당해 공급시기에 부가가치세법 제16조의 규정에 의하여 세금계산서를 교부하여야 하는 것임.
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부가-1696, 2010.12.22
 
 [부가] 역무의 제공   

【제목】임대차계약기간이 만료되어 임차인에 대하여 계약기간 만료에 따른 명도소송 및 부당이득금 반환청구소송에서 승소하여 건물명도일까지의 임차료 상당액을 지급받은 경우 당해 상당액은 실질적인 임대료로 보아 부가가치세가 과세됨


【질의】(사실관계)
o 고양시 덕양구 ○○동 소재 지상 9층 건물(집합건물)안에 점포 1개를 소유하고 있는 갑은 2004.4.1.경 (주)△△△△과 임대차기간은 2004.4.2부터 2008.9.23으로 하고 차임은 월 300만원(부가가치세를 제외한 금액)으로 임대차계약을 체결하고 계약내용에 따라 매월 330만원(월차임 300만원+부가가치세 30만원)을 받아 부가가치세는 관할세무서에 납부하였음.

o 그런데 (주)△△△△은 갑과의 약정한 기간(2008.9.23.)이 종료하였음에도 불구하고 갑에게 점포를 돌려주지 않았고 이에 갑은 관할법원에 (주)△△△△을 상대로 하여 점포를 돌려줄 것과 2008.9.24. 점포를 돌려줄 때까지 부당이득금(민법 제741조에 기초하여 청구하는 것)을 지급할 것을 청구하는 소송을 제기하였음.

o 위 소송과정에서 감정평가사인 감정인이 2008.9.24.부터의 월임료를 감정하였는데 매월 임료가 500만원(부가가치세를 제외한 금액)이 나왔으며, 갑은 감정결과에 기초한 판결에 따라 (주)△△△△으로부터 매월 임료 상당 부당이득금으로 500만원(부가가치세를 제외한 금액)을 지급받았거나 향후 지급받을 수 있게 되었음.

(질의사항) 가. 상기의 사안에서 갑은 부가가치세를 납부하여야 하는지 여부

나. 상기의 사안에 사실관계를 추가하여 갑과 (주)△△△△이 소송과정에서 판결에 의하지 아니하고 월임료를 400만원으로 하기로 합의 내지 조정하였다면 갑은 부가가치세를 납부하여야 하는지 여부

【회신】부동산임대차계약이 해지되고 부동산의 명도소송 및 부당이득금 반환청구소송에 의하여 법원의 판결, 화해, 조정에 따라 지급받는 부당이득금은 「부가가치세법」 제7조 제1항에 따른 용역의 공급에 대한 대가에 해당하지 아니하므로 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이나, 임대차계약기간이 만료되어 임차인에 대하여 계약기간 만료에 따른 명도소송 및 부당이득금 반환청구소송 중에도 실질적으로 계속하여 임대용역을 제공하고 임차인으로부터 그 대가를 받거나 동 소송에서 승소하여 건물명도일까지의 임차료 상당액을 지급받은 경우 당해 상당액은 실질적인 임대료로 보아 부가가치세가 과세되는 것임.
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◎ 임대차계약 해지 후 계속 점유시 부가가치세 부담자

 

대법원 제2부 2002다38828
건물명도

【당사자】
원고, 상고인 주식회사 아진테크라인
피고, 피상고인 주식회사 오성미디컴

【원심판결】서울지방법원 2002. 6. 4 선고2001나29918판결

 【판결선고】2002. 11. 22 

◇ 판결요지 = 임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도, 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있고 임대인 또한 임대차보증금을 반환하지 아니하고 보유하고 있으면서 향후 월임료 상당액을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하는 것인바(대법원 1995. 7. 14. 선고 95누4018 판결 참조), 임대차계약 해지 후의 계속점유를 원인으로 차임 상당액을 부당이득으로 반환하는 경우에 종전 임대차에서 약정 차임에 대한 부가가치세 상당액을 공급을 받는 자인 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 달리 특별한 사정이 없는 한 부당이득으로 지급되는 차임 상당액에 대한 부가가치세 상당액도 계속 점유하는 임차인이 부담하여야 하는 것으로 봄이 상당하다 할 것이다.

 

<주 문>

원심판결이 원고 패소 부분 중 부가가치세에 관한 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각한다.

 

<이 유>

1. 부가가치세에 관하여

원심은, 피고가 1998. 4. 16. 이사건 건물에 관하여 그 당시 소유자이던 소외웅진미디어 주식회사(이하 소외 회사라 한다)와 사이에 임차보증금 50,000,000원, 월차임 금 2,310,000원(부가가치세 포함), 임차기간 1998. 6. 1.부터 1년으로 정하여 임대차계약을 체결한 사실, 위 임대차계약이 임차기간 1년으로 하여 종전과 같은 조건으로 갱신된 이후인 2000. 3. 13. 원고는 위 임대차계약을 승계하는 조건으로 소외 회사로부터 이 사건 건물을 매수하여 같은해 4. 14. 이 사건 건물에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 경료한 사실, 원고는 위 갱신된 임차기간의 만료를 앞둔 2000. 4. 18.경부터 피고에게 임대보증금 등을 증액하여 재계약을 체결할 것을 요구하였으나 피고와 사이에 그 액수에 관한 합의가 이루어지지 아니하자 2000. 7. 28. 이 사건 건물의 명도를 요구하고 같은해 9. 29. 이 사건 소를 제기한 사실, 피고는 이 사건 건물의 명도를 명한 이 사건 제1심판결이 선고된 이후인 2001. 4. 19. 원고에게 이 사건 건물을 명도한 사실, 이 사건 임대차계약이 만료된 다음날인 2000. 6. 1.부터 위 임차부분을 명도한 2001. 4. 29.까지 기간동안 임차보증금이 금 50,000,000원인 경우 월차임은 금 4,650,000원 상당인 사실을 인정한 다음, 피고에 대하여 위 기간 동안 위 차임 상당액으로 계산한 차임 총액에서 임차보증금액을 공제한 금액의 지급을 명하면서, 위 차임 상당액에 대한 부가가치세 상당의 금액 또한 부당이득이라고 하여 그 지급을 구하는 원고의 청구에 대하여는, 위 차임 상당액에 대한 부가가치세는 부가가치세법의 규정에 따라 용역 등을 공급하는 사업자인 원고에게 납세의무가 지워진 것으로서, 원고가 이를 납부하는 것은 법에 규정된 자신의 의무를 이행하는 것이므로, 피고가 원고에게 위 감정 결과에 따른 차임 상당액에 대하여도 부가가치세를 지급하기로 약정하였다고 인정할 아무런 증거가 없는 이상(위 임대차계약에서 차임에 대하여 부가가치세를 지급하기로 약정한 바 있다고 하여도 위 감정 결과에 따른 차임 상당액에 대하여도 부가가치세를 지급하기로 약정하였다고 볼 수 없다), 원고의 위 주장은 이유없다고 판단하였다.

 

사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 부가가치세 상당액을 그 공급을 받는 자로부터 징수하여야 한다고 규정하고 있는 부가가치세법 제15조는 사업자로부터 징수하는 부가가치세 상당액을 공급을 받는 자에게 차례로 전가시킴으로써 궁극적으로 최종소비자에게 이를 부담시키겠다는 취지를 선언한 것에 불과한 것이어서 사업자가 위 규정을 근거로 공급을 받는 자로부터 부가가치세 상당액을 징수할 사법상 권리는 없는 것이지만, 거래당사자 사이에 부가가치세를 부담하기로 하는 약정이 따로 있는 경우에는 사업자는 그 약정에 기하여 공급을 받는 자에게 부가가치세 상당액의 지급을 청구할 수 있는 것이고, 부가가치세 부담에 관한 위와 같은 약정은 반드시 재화 또는 용역의 공급 당시에 있어야 하는 것은 아니고 공급 후에 한 경우에도 유효하며, 또한 반드시 명시적이어야 하는 것은 아니고 묵시적 형태로 이루어질 수도 있다 할 것이다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다33984 판결 등 참조). 한편 임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도, 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있고 임대인 또는 임대보증금을 반환하지 아니하고 보유하고 있으면서 향후 월임료 상당액을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하는 것인바(대법원 1995. 7. 14. 선고 95누4018 판결 참조), 임대차계약 해지 후의 계속점유를 원인으로 차임 상당액을 부당이득으로 반환하는 경우에는 종전 임대차에서 약정 차임에 대한 부가가치세 상당액을 공급을 받는 자인 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 달리 특별한 사정이 없는 한 부당이득으로 지급되는 차임 상당액에 대한 부가가치세 상당액도 계속점유하는 임차인이 부담하여야 하는 것으로 봄이 상당하다 할 것이다.

 

원심판결 이유 및 기록에 의하면, 피고는 소외 회사와 사이의 위 임대차계약에서 월차임에 대한 부가가치세를 부담하기로 약정하여 위 임대차계약을 승계한 원고에게 위 임대차계약 종료시까지 월차임 및 이에 대한 부가가치세를 지급하였고, 원고가 임대차계약의 종료를 이유로 이 사건 건물의 명도를 요구하였음에도 불구하고 피고가 이를 이행하지 아니하고 종전의 점유를 계속하였음을 알 수 있는바, 위에서 본 법리에 비추어 보면, 이와 같은 경우에 피고는 임대차계약 종료 이후 그의 점유로 인한 차임 상당의 부당이득에 대한 부가가치세 상당액을 원고에게 지급하여야 하는 것이고, 그 차임 상당액이 위 임대차계약에서 정한 것이 아니라 임료감정 결과에 의한 것이라고 하여 달리 볼 것은 아니다.

 

그럼에도 불구하고, 이와 달리 부가가치세 부담 약정이 없다는 이유로 원고의 위 주장을 배척한 원심판결에는 부가가치세 부담약정에 관한 심리를 다하지 아니하였거나 이에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다.

 

2. 원상복구비에 관하여

원심은, 원고가 승계한 이 사건 임대차계약에서 임대차계약이 해제(이는 종료를 포함하는 의미로 보인다)된 때에는 임차인은 자기의 비용으로 임차인 목적물을 원상복구하여 임대인에게 명도하여야 한다고 정하여져 있는 사실을 인정할 수 있으나, 위 임대차계약에서 임차인은 목적물 관리 및 유지·보존에 따른 관리비와 수리비, 조세공과금 등 일체의 유지비를 부담하기로 약정한 사실에 비추어 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 합의를 한 것이라고 볼 것이므로, 피고에게 원상복구의무가 있음을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다고 판단하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 인정 및 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 원상복구의무에 관한 사실오인 내지 법리오해의 위법이 없다.

3. 그러므로 원심판결의 원고 패소 부분 중 부가가치세에 관한 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 나머지 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

재판장 대법관  유 지 담

          대법관  조 무 제

          대법관  강 신 욱

주  심  대법관  손 지 열
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【문서번호】 대법2002두8534, 2003.11.28.


【제목】

임대차계약 종료후 임차인의 불법점유가 있고 임대인은 임차보증금을 반환하지 아니하고 월 임료 상당액을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당함


【판결요지】

임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도, 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있고 임대인 또한, 임차보증금을 반환하지 아니하고 보유하면서 향후 월 임료 상당액을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하고, 대가를 받기로 하고 타인에게 용역을 공급한 이상 실제로 그 대가를 받았는지의 여부는 부가가치세 납부의무의 성립 여부를 결정하는 데 아무런 영향을 미칠 수 없음.
이러한 법리를 기록에 비추어 살펴보면, 소외 회사가 계약종료 후 점유ㆍ사용하는 도중에 연체임료 등을 공제하면 임차보증금 잔액이 남지 않게 된다든가, 계약 종료 이후에 임료 등을 받을 가능성이 별로 없다는 등의 사정이 그대로 인정된다 하더라도, 임대차기간 만료 후 소외 회사가 원상회복하지 않는 등 의무에 위반하는 경우 통상 임료 및 관리비의 2배액 등을 지급하기로 약정함으로써 그 기간 만료 이후에도 임차인이 목적물을 계속 점유ㆍ사용한다면 원고가 그에 대한 대가를 지급받기로 하였다는 점을 넉넉히 알 수 있는 이 사건에서, 원심이 드는 것과 같은 사정만으로 소외 회사의 점유가 계약상 또는 법률상 원인이 없는 불법점유가 되어 부가가치세 과세대상인 용역의 공급에 해당하지 않게 된다고 볼 수 없음.

【판결이유】

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 1998.1.30. 주식회사 ○○○○(이하 '소외 회사'라 한다)에 원고 소유의 지상건물 중 1,400평(이하 ‘이 사건 임대목적물’이라 한다)을 임차보증금 4억원, 월 임료 33백만원, 월 관리비 19백만원(월 임료 및 관리비는 각 부가가치세 별도, 이하 같은 항목은 동일하다), 임대차기간 1998.2.21.부터 1999.2.20.까지로 정하여 임대하고, 소외 회사가 기간만료 후 원상회복하지 아니하는 등 의무를 위반하는 경우에는 명도나 복구된 날까지 통상 임료 및 관리비의 2배액과 임차보증금의 3% 상당액을 지급하기로 약정(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)한 사실, 계약기간 만료 후 3차례에 걸쳐 계약기간을 1999. 4. 30.까지 연장하기로 당사자 사이에 합의하면서 임차보증금은 80백만원, 월 임료는 27백만원, 월 관리비는 18백만원으로 변경한 사실, 소외 회사가 최종적으로 연장된 기간을 지나고도 이 사건 임대목적물을 계속 점유ㆍ사용하자 원고는 여러 차례 그 명도와 아울러 약정된 월 임료의 2배 상당액 등 약정된 금원의 지급을 요구하는 한편, ○○지방법원에 명도 및 손해배상을 구하는 소송을 제기하여 1999.11.25. 소외 회사는 원고에게 임대목적물을 명도하고 1999.5.1.부터 명도시까지 매월 78백만원(월 임료 및 관리비의 1.5배 상당액을 포함한 액수)의 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결을 받아 그 무렵 확정된 사실 등을 인정한 다음, 이 사건 임대차계약의 연장경위, 연체임료 등을 공제하면 1999.6.1.경에는 보증금 잔액이 남지 아니하여 소외 회사에 동시이행항변권 등 점유를 정당화할 법률상 권원이 존재하지 않게 되는 점, 새로운 임대차계약 체결에 따라 즉시 명도를 촉구한 점, 명도를 위한 소송 이외에는 소외 회사를 퇴거시킬 합법적인 방법이 없었던 점, 계약 종료 이후에는 임료 등을 수령할 가능성이 별로 없었던 점 등을 들어 소외 회사의 1999.6.1.부터의 점유는 계약상 또는 법률상의 원인을 결한 불법점유이어서 원고가 소외 회사에 부가가치세의 과세대상인 임대용역이나 관리용역 등을 공급하였다고 볼 수 없다고 판단하였다.
2. 임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도, 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있고 임대인 또한, 임차보증금을 반환하지 아니하고 보유하면서 향후 월 임료 상당액을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하고(대법원 1995.7.14. 선고 95누4018 판결, 2002.11.22. 선고 2002다38828 판결 등 참조), 대가를 받기로 하고 타인에게 용역을 공급한 이상 실제로 그 대가를 받았는지의 여부는 부가가치세 납부의무의 성립 여부를 결정하는 데 아무런 영향을 미칠 수 없다(대법원 1995.11.28. 선고 94누11446 판결 등 참조).
이러한 법리를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 드는 바와 같이 소외 회사가 계약종료 후 점유ㆍ사용하는 도중에 연체임료 등을 공제하면 임차보증금 잔액이 남지 않게 된다든가, 계약 종료 이후에 임료 등을 받을 가능성이 별로 없다는 등의 사정이 그대로 인정된다 하더라도, 임대차기간 만료 후 소외 회사가 원상회복하지 않는 등 의무에 위반하는 경우 통상 임료 및 관리비의 2배액 등을 지급하기로 약정함으로써 그 기간 만료 이후에도 임차인이 목적물을 계속 점유ㆍ사용한다면 원고가 그에 대한 대가를 지급받기로 하였다는 점을 넉넉히 알 수 있는 이 사건에서, 원심이 드는 것과 같은 사정만으로 소외 회사의 점유가 계약상 또는 법률상 원인이 없는 불법점유가 되어 부가가치세 과세대상인 용역의 공급에 해당하지 않게 된다고 볼 수 없고, 원심이 설시한 그 밖의 사정을 감안하더라도 달리 볼 수는 없다 할 것이다.
따라서 원심에는 부가가치세법상 과세대상이 되는 용역의 공급에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이니, 이를 지적하는 상고이유의 주장은 그 이유 있다.(파기환송)

【참고】

○ 참조조문 : 부가가치세법 제7조 제1항,
○ 참조판례 등 : 대법원 1995.7.14. 선고, 95누4018 판결 ; 2002.11.22. 선고, 2002다38828 판결 ; 1995.11.28. 선고, 94누11446 판결 등

   

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